CONSULTOR INMOBILIARIO

DESDE 1992

Con 17 años (1971) conocí a inversores inmobiliarios de escala Nacional, con 25 (1979) años me hice promotor en Cataluña. Desde 1992 me dediqué plénamente a la construcción y valoraciones inmobiliarias siendo asesor en multiples ocasiones para inversores o empresas promotoras. Conozco profundamente los mercados de la Comunidad de Madrid y la Comunidad Valenciana.

En las inversiones inmobiliarias lo más importante es el TIR del dinero invertido. La Tasa Interna de Rendimiento es el retorno esperado del capital invertido teniendo en cuenta el factor tiempo como determinante de la rentabilidad de la inversión. No es tanto el dinero que recupero, sino cuando lo recupero. Si invierto en una compra inmobiliaria 100.000 € y cuando lo vendo gano 20.000 €, parecería que la inversión ha sido muy buena, pero lo mas importante es cuanto tiempo ha transcurrido. Si es un año es magnifico, pero si han transcurrido 10 años la rentabilidad (TIR) es muy pequeña.

Por lo tanto, toda persona que quiera invertir, deberá conocer bien el mercado, y su evolución para prevenir o preveer cual va a ser su TIR de inversión. Sin este dato realizar una inversión se convierte en una aventura.

Para conseguir esto es necesario:

• Conocer el mecado de precios inmobiliario de la zona a invertir
• Conocer el valor de construcción a realizar, que varia de 600€/m2 a 2.000€/m2 (viviendas de lujo).
• Conocer el Valor inmobiliario del producto en concreto, sabiendo que valor no es igual a precio. Esto determina la evolución de los precios de mercado.
• Conocer los requerimientos, urbanísticos, reglamentos, y ordenanzas del ayuntamiento correspondiente.
• Tener un programa de regresión Múltiple para conocer las incidencias o pesos de las caracteristicas de la inversión. La experiencia de un profesiónal puede sustituir este programa y conocer la influencia de terrazas, aticos, jardines, y tipos de usos comerciales, o formas como construir viviendas adosadas, pareadas unifamiliares o en bloques y su posibilidad de éxito en la inversión.

Con todo esto podemos conseguir:

• Conocer el precio que adquirirá la vivienda a corto plazo
• Dependiendo del análisis realizado se podrá conocer su precio a largo plazo.
• Poder valorar características especificas del inmueble como el ascensor, la reforma, las terrazas, los áticos, … etc.
• Tener un plano realizado en autocad de la vivienda, así como unas mediciones de la misma muy útil para el propietario en el futuro.
• Como además de ser consultores inmobiliarios somos constructores podemos acercarnos a la realidad en los precios para valorar tanto el inmueble como la reforma.

Al haber trabajado en el ayuntamiento de Valencia como Técnico en el Departamento de licencias me permite tener un conocimiento urbanístico que resulta muy práctico a la hora de asesorar a inmuebles desde el punto de vista de la legislación vigente.

Pudiendo asesorar a inversores para ver la viabilidad de una inversión teniendo en cuenta la edificabilidad y las normas urbanísticas.

Como resumen lo dicho anteriormente tenemos el valor del inmueble y su precio que es lo que un comprador está dispuesto a pagar por el. Si este precio es superior al valor nos encontramos en una burbuja y la tendencia general sera a bajar el precio en el futuro. Sin embargo si está por debajo la tendencia en el futuro será a subir, de aquí la importancia de conocer el valor del inmueble. (Claro si esta calculado correctamente)

La ignorancia del vendedor suele ser peligrosa para el comprador pues tiende a aumentar excesivamente el precio de la vivienda.

Toda la información que damos a nuestros clientes es muy útil para el vendedor y el comprador. Somos el nexo de unión de ambos para que puedan entenderse.

El precio es inestable y cambia rápidamente, el valor es estable y sus cambios se producen lentamente. Un acontecimiento político o social produce una variación rápida en los precios, haciendo que los mismos estén por encima o debajo del valor, con lo que podemos saber si comprar, vender, o esperar. Pudiendo ganar o perder mucho dinero por una mala decisión.

Los portales inmobiliarios solo tienen ofertas de las viviendas que no se venden, pues las que tienen muy buen precio (igual o por debajo del valor) no duran ni un solo día anunciadas. No hay información de lo que los notarios saben de las transacciones. En las escrituras no suele estar bien las superficies útiles y construidas de los inmuebles, ni en catastro. Solo una medición real en obra es exacta. Las empresas tasadoras aplican fórmulas que crean los bancos o el estado, que intentan acercarse a la realidad pero de forma genérica, ignorando por lo tanto las particularidades de un inmueble en concreto. Cada inmueble es diferente a los demás, luego siempre habrá que particularizar sin generalizar.

Con todo lo dicho en el párrafo anterior, podemos afirmar que el coste de una buena valoración es insignificante para lo que el comprador o vendedor se juegan en la transacción.

Como lo hacemos:

• Estudiamos el mercado en los portales y en la zona a valorar MÉTODO DE COMPARACIÓN.
• Calculamos el valor de construcción del inmueble MÉTODO DE SUSTITUCIÓN.
• Analizamos los alquileres de la zona y otras rentas, capitalizándolas conseguimos el valor de venta. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
• Vamos analizando las características del inmueble, modificando los valores parciales de cada método, hasta que conseguimos que el valor por los tres métodos sean iguales. Cuando no coinciden es porque faltan factores que no se han tenido en cuenta inicialmente. ECUACIÓN MULTIDIMENSIONAL en la que las variables tienen un peso que cuando es completa (unas 60 a 80 variables por inmueble) hace que los tres métodos coincidan e indican que se ha tenido en cuenta todas las características importantes del inmueble. El valor del inmueble es la resolución de dicha ecuación que se puede hallar por el método matemático de la REGRESIÓN MÚLTIPLE.

De esta forma conseguimos EL VALOR DEL INMUEBLE.